Wohnung Übergabe Checkliste Wien: So sichern Sie Ihre Kaution
Die Wohnungsübergabe ist der letzte Schritt bei einem Auszug — und oft der stressigste. Denn bei der Übergabe entscheidet sich, ob Sie Ihre Kaution zurückbekommen. In Wien gibt es dafür klare Regeln. Mit unserer Checkliste machen Sie alles richtig.
Was bedeutet "besenrein"? Definition für Österreich
Der Begriff "besenrein" sorgt regelmäßig für Streit zwischen Mietern und Vermietern. In Österreich bedeutet besenrein:
- Die Wohnung ist vollständig geräumt — keine Möbel, kein Hausrat, keine persönlichen Gegenstände
- Alle Böden sind gekehrt (daher der Name)
- Grober Schmutz ist entfernt
- Fenster müssen nicht geputzt sein
- Wände müssen nicht frisch gestrichen sein (es sei denn, der Mietvertrag sagt etwas anderes)
- Sanitäranlagen (Bad, WC, Küche) sind grundgereinigt
Wichtig: Besenrein bedeutet NICHT "wie neu". Normale Abnutzungsspuren (leichte Verfärbungen, kleine Bohrlöcher) sind erlaubt. Der Mieter schuldet nur die Beseitigung von Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen.
Was sagt das Mietrecht?
Nach dem österreichischen Mietrechtsgesetz (MRG) gilt:
- Der Mieter muss die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückgeben
- Normale Abnutzung geht zu Lasten des Vermieters (z.B. abgenutzte Böden, vergilbte Wände)
- Über die normale Abnutzung hinausgehende Schäden muss der Mieter ersetzen (z.B. Brandlöcher, große Löcher in Wänden, zerbrochene Fliesen)
Tipp: Lesen Sie Ihren Mietvertrag genau. Manche Verträge enthalten Klauseln zur Rückgabe (z.B. "ausgemalt"). Nicht alle diese Klauseln sind rechtlich gültig. Im Zweifelsfall berät die Mietervereinigung oder die Arbeiterkammer.
Das Übergabeprotokoll: Was muss rein?
Ein Übergabeprotokoll schützt beide Seiten — Mieter und Vermieter. Es sollte folgende Punkte enthalten:
Grunddaten
- Name des Mieters und des Vermieters (oder Hausverwaltung)
- Adresse der Wohnung (inkl. Stiege und Tür)
- Datum und Uhrzeit der Übergabe
Zustand der Räume
Gehen Sie Raum für Raum durch und notieren Sie:
- Böden: Zustand (Kratzer, Flecken, Abnutzung)
- Wände: Löcher, Verfärbungen, Risse
- Fenster und Türen: Funktionieren sie? Schäden?
- Sanitäranlagen: Wasserhähne, WC-Spülung, Abflüsse
- Elektrik: Alle Steckdosen und Lichtschalter funktionsfähig?
- Einbauten: Einbauküche, Einbauschränke (wenn vorhanden)
Zählerstände
- Strom (Zählernummer und Stand)
- Gas (wenn vorhanden)
- Wasser (wenn eigener Zähler)
Schlüssel
- Anzahl und Art aller übergebenen Schlüssel
- Wohnungsschlüssel, Haustor, Briefkasten, Keller, Dachboden
Unterschriften
- Beide Parteien unterschreiben
- Jede Partei erhält eine Kopie
Profi-Tipp: Machen Sie bei der Übergabe Fotos von jedem Raum. Fotografieren Sie auch die Zählerstände. Das ist im Streitfall der beste Beweis.
Kaution sichern: Typische Abzugsgründe
Die Kaution beträgt in Wien meist 3 Monatsmieten. Damit Sie diese vollständig zurückbekommen, sollten Sie folgende häufige Abzugsgründe vermeiden:
Häufige Abzugsgründe
- Wohnung nicht geräumt: Wenn Möbel oder Gegenstände zurückbleiben, kann der Vermieter die Räumungskosten von der Kaution abziehen. Vermeiden Sie das mit einer rechtzeitigen Entrümpelung bei Auszug.
- Nicht besenrein: Grober Schmutz, volle Mülleimer, dreckige Sanitäranlagen.
- Schäden über normale Abnutzung: Große Löcher in Wänden, beschädigte Türen, zerbrochene Fliesen.
- Fehlende Schlüssel: Jeder fehlende Schlüssel kostet. Bei Sicherheitsschlössern kann das teuer werden (Zylindertausch).
- Nicht abgemeldete Verträge: Offene Stromrechnungen oder Betriebskosten werden manchmal von der Kaution abgezogen.
So schützen Sie Ihre Kaution
1. Räumen Sie die Wohnung komplett. Nichts zurücklassen — kein alter Teppich, kein Regal an der Wand, keine Kartons im Keller.
2. Reinigen Sie gründlich. Besenrein ist das Minimum. Wer darüber hinaus putzt, vermeidet Streit.
3. Reparieren Sie kleine Schäden. Bohrlöcher mit Spachtelmasse füllen, Türgriffe festschrauben, tropfende Wasserhähne melden.
4. Machen Sie Fotos. Dokumentieren Sie den Zustand bei der Übergabe.
5. Bestehen Sie auf einem Übergabeprotokoll. Ohne Protokoll steht Aussage gegen Aussage.
Entrümpelung vor der Übergabe
Die häufigste Falle bei der Wohnungsübergabe: Es bleiben Dinge übrig. Der alte Kasten im Schlafzimmer, die Waschmaschine im Bad, Kisten im Keller. Der Vermieter wird Sie auffordern, alles zu räumen — und wenn Sie das nicht tun, wird er es auf Ihre Kosten machen lassen.
Rechtzeitig entrümpeln
Planen Sie die Entrümpelung mindestens 1-2 Wochen vor der Übergabe:
- Keller und Dachboden nicht vergessen! Die werden oft übersehen.
- Einbauküche: Wenn Sie die Küche selbst eingebaut haben, müssen Sie sie mitnehmen — es sei denn, der neue Mieter übernimmt sie.
- Bodenbeläge: Teppichböden oder Laminat, die Sie selbst verlegt haben, müssen oft entfernt werden. Prüfen Sie den Mietvertrag.
Bei Kraftpack bieten wir die Entrümpelung bei Auszug als Komplettservice an: Wohnung räumen, Keller räumen, besenreine Übergabe — alles aus einer Hand.
Wenn die ganze Wohnung aufgelöst werden muss, ist unsere Wohnungsauflösung Wien die richtige Wahl. Kostenlose Besichtigung und verbindlicher Fixpreis inklusive.
Zählerstand, Schlüssel, Hausverwaltung
Zählerstand ablesen
- Lesen Sie am Tag der Übergabe alle Zählerstände ab (Strom, Gas, Wasser)
- Melden Sie die Stände an Ihren Energieversorger (Wien Energie, EVN etc.)
- Fotografieren Sie die Zähler als Beweis
Schlüssel komplett übergeben
Sammeln Sie ALLE Schlüssel:
- Wohnungsschlüssel (auch Ersatzschlüssel!)
- Haustorschlüssel
- Briefkastenschlüssel
- Kellerschlüssel
- Dachbodenschlüssel (wenn vorhanden)
- Garagenschlüssel (wenn vorhanden)
Tipp: Zählen Sie die Schlüssel und vergleichen Sie mit der Anzahl, die Sie bei Einzug erhalten haben. Das steht im Einzugs-Übergabeprotokoll.
Hausverwaltung informieren
- Teilen Sie der Hausverwaltung Ihren Auszug mit
- Klären Sie offene Betriebskosten
- Fragen Sie nach der Endabrechnung
- Hinterlassen Sie Ihre neue Adresse für die Betriebskostenabrechnung
Checkliste zum Ausdrucken
Hier die komplette Checkliste auf einen Blick:
2 Wochen vorher:
- [ ] Mietvertrag lesen (Rückgabeklauseln prüfen)
- [ ] Entrümpelung planen (Kraftpack kontaktieren)
- [ ] Ummeldeformulare vorbereiten
- [ ] Nachsendeauftrag bei der Post einrichten
1 Woche vorher:
- [ ] Wohnung komplett räumen (inkl. Keller und Dachboden)
- [ ] Besenrein reinigen
- [ ] Kleine Schäden ausbessern (Bohrlöcher, lose Griffe)
- [ ] Alle Schlüssel zusammensuchen
Am Tag der Übergabe:
- [ ] Zählerstand ablesen und fotografieren
- [ ] Übergabeprotokoll vorbereiten
- [ ] Fotos von allen Räumen machen
- [ ] Raum für Raum mit Vermieter durchgehen
- [ ] Schlüssel übergeben und quittieren lassen
- [ ] Protokoll unterschreiben (beide Seiten)
Danach:
- [ ] Kaution-Rückzahlung einfordern (mit Frist)
- [ ] Energieversorger abmelden
- [ ] Hausverwaltung neue Adresse mitteilen
- [ ] Meldezettel am neuen Wohnort
Häufige Fragen
Muss ich die Wohnung ausmalen, bevor ich ausziehe?
Nur wenn es im Mietvertrag steht UND die Klausel rechtlich gültig ist. Nach dem MRG muss der Mieter die Wohnung nur in ordnungsgemäßem Zustand zurückgeben. Normale Abnutzung (leicht vergilbte Wände) ist kein Grund für eine Malerpflicht. Im Zweifelsfall: Mietervereinigung fragen.
Wie lange hat der Vermieter Zeit, die Kaution zurückzuzahlen?
In Österreich gibt es keine gesetzlich fixierte Frist. Üblich sind 2-4 Wochen nach Übergabe. Wenn die Betriebskostenabrechnung noch aussteht, kann der Vermieter einen Teil einbehalten. Fordern Sie die Kaution schriftlich mit einer angemessenen Frist (z.B. 14 Tage) zurück.
Was ist, wenn der Vermieter Schäden reklamiert, die schon vorher da waren?
Deshalb ist ein Einzugs-Übergabeprotokoll so wichtig. Wenn Sie bei Einzug Schäden dokumentiert haben, können Sie beweisen, dass diese nicht von Ihnen stammen. Ohne Protokoll wird es schwierig — dann hilft nur noch die Schlichtungsstelle der MA 50.
Kann ich die Entrümpelung am Tag der Übergabe machen?
Davon raten wir ab. Planen Sie die Entrümpelung mindestens 1-2 Tage vorher. So haben Sie noch Zeit für eine gründliche Endreinigung und können eventuelle Probleme lösen. Eine Entrümpelung bei Auszug lässt sich gut mit der besenreinen Übergabe kombinieren.
Brauchen Sie Hilfe bei der Übergabe?
Bei Kraftpack bieten wir alles aus einer Hand: Wohnungsauflösung, Entrümpelung bei Auszug und besenreine Übergabe. Rufen Sie uns an: +43 676 580 55 33 — wir beraten Sie kostenlos.